近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，城市人均私車持有量急劇增加，因車庫歸屬問題而引發的糾紛也日益增多。盡管《物權法》第74條對車庫歸屬有規定，但在實施中依然存在問題和隱患。
對《物權法》第74條分析可以得出：1、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的地上停車位，屬于業主共有，在業主大會的決議許可下方可設立經營，經營車位所得收入歸全體業主共有。2、地下車庫或開發商單獨開發的車庫原始所有權歸開發商所有，業主通過向開發商購買或者租賃，或者是開發商附贈給業主的方式獲得車庫的所有權。3、業主購買或租賃車位有絕對優先權，開發商不得在沒有滿足業主需要的前提下，擅自將車位車庫出租或出售給業主以外的第三人。《物權法》第74條的規定有其合理性和可行性，但有些規定上仍然較為模糊，不夠完善,建議出臺相關配套舉措：
一、明確界定“首先”絕對優先購買或租賃權。《物權法》第74條第1款規定“停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”規定不明確。“首先”應該理解為絕對優先購買或租賃權，而非一般的優先購買或租賃權，也就是說即便業主以外的第三人開出更高的價格購買或租賃地下車庫或單獨開發的車庫，開發商在沒有滿足業主需要的情況下，仍然不能出售或出租給業主以外的第三人。相關部門可以出臺統一的度量標準，以便將“滿足需要”進行具體的量化。
二、控制車庫價格。物價管理部門應提供相應的車庫出售出租指導價格，對開發商的市場運營做相應的規定，確保開發商不得以明顯高于市場價格的價格出售或出租車庫給業主。同時相關行政主管部門也有義務讓業主獲知車庫建造是否已經算入業主公攤面積。
三、開發商將地下車庫或單獨開發的車庫出售給業主以外的第三人的法律效力應予以明確。進一步規定開發商或第三人需履行通知義務，以便業主能夠行使優先購買權，鑒于享有優先權的業主的人數可能比較多，因此可以規定開發商必須采取公告的方式通知業主行使優先權。如果開發商未履行通知義務，法律規定業主可以向法院申請開發商與第三人之間的買賣或租賃行為無效。
對于在《物權法》施行前，已經將車位車庫出租或出售給業主以外的第三人的情況，法律也沒有明確的規定。建議，對于已經出售的地下車庫或單獨開發的車庫，買賣行為依然有效；對于已經出售的位于公用道路或綠地的地上停車位，應確認買賣行為無效，開發商應將購買車位的錢款全額退還給第三人；對于出租的車位車庫，租賃期限到后，在未經業主大會同意前，應當不再續租。
四、建立健全地下空間出讓制度。目前，全國不少省市已經對地下空間使用權的有償轉讓、劃撥進行了嘗試，如上海、深圳。建議總結各地經驗，建立全國統一的地下空間出讓制度，對地下車庫的登記也應按照房地產登記方面的法規、規章技術規范處理。房地產登記機構應當在地下車庫的房地產權證中注明“地下空間”；屬于人防工的，還應當注明“人防工程”，并記載其平時用途。產權登記后，地下車庫的轉讓、變更、抵押、繼承等，應按有關法律、法規辦理登記。如此對于明確地下空間土地使用權的歸屬，減少產權糾紛，將會起積極作用。
（武漢民建 葛建召 供稿）
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