小區(qū)物業(yè)管理是隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)。小區(qū)物業(yè)管理工作，關(guān)乎居民的切身利益，當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活質(zhì)量，居住環(huán)境，盡可能使住宅小區(qū)環(huán)境整潔，生活便利，居住安全。為推動(dòng)當(dāng)陽(yáng)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，市政協(xié)組織兩個(gè)調(diào)研組對(duì)城區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看，聽(tīng)取市房管局、城區(qū)辦事處、居民委員會(huì)以及相關(guān)物業(yè)公司的情況介紹，召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾等形式，了解我市城區(qū)住宅小區(qū)特別是老舊小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，初步提出了一些相關(guān)對(duì)策和建議。
一、當(dāng)陽(yáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況
目前當(dāng)陽(yáng)主城區(qū)（即三個(gè)辦事處）共有各類(lèi)住宅小區(qū)358個(gè)，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無(wú)人管理四種類(lèi)型。具體情況為：
1、委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區(qū)44個(gè)，占12%，房屋約623棟，住戶(hù)14300戶(hù)、4萬(wàn)余人。
2、業(yè)主自治管理小區(qū)18個(gè),占5%,房屋約68棟,住戶(hù)1421戶(hù)。
3、單位管理小區(qū)23個(gè)，占7%，房屋約98棟，住戶(hù)1980戶(hù)。
4、無(wú)人管理老舊小區(qū)273個(gè)，占76%，房屋約1032棟，住戶(hù)21236戶(hù)。其中，玉陽(yáng)辦事處轄區(qū)206個(gè)，占75%；玉泉辦事處轄區(qū)7個(gè)，占3%；壩陵辦事處轄區(qū)60個(gè)，占22%。273個(gè)老舊小區(qū)中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)有152個(gè)，占55.7%。基礎(chǔ)設(shè)施較好的有26個(gè)，占10%；一般的有86個(gè)，占31%；較差的有161個(gè)，占59%。
總體印象是：黨政機(jī)關(guān)小區(qū)好于普通小區(qū)；新建小區(qū)好于老舊小區(qū)；有物業(yè)管理小區(qū)好于無(wú)物業(yè)管理小區(qū)；大型企業(yè)小區(qū)好于破產(chǎn)改制企業(yè)小區(qū)。
二、老舊住宅小區(qū)存在的主要問(wèn)題
一是小區(qū)環(huán)境臟亂差，基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。大部分小區(qū)多為上世紀(jì)八十年代中后期及九十年代初建設(shè)，建設(shè)年代較早，規(guī)劃方案簡(jiǎn)單，場(chǎng)地硬化，綠化、路燈、停車(chē)場(chǎng)、管理用房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防通道等配套設(shè)施破損嚴(yán)重，甚至缺失。同時(shí)，下水道等管網(wǎng)設(shè)計(jì)安裝標(biāo)準(zhǔn)較低，使用時(shí)間較長(zhǎng)，損毀堵塞，部分小區(qū)糞便溢漫，臭氣熏天，蒼蠅飛舞。居民說(shuō)，沒(méi)有路燈、沒(méi)有水泥路，我們可以忍受，但糞臭難聞，我們無(wú)法忍受。
二是治安狀況堪憂。小區(qū)規(guī)模小，樓棟分散、沒(méi)有圍墻，沒(méi)有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，小區(qū)業(yè)主普遍反映沒(méi)有安全感。
三是公共場(chǎng)地侵占嚴(yán)重。由于長(zhǎng)期無(wú)人管理，小區(qū)業(yè)主隨意亂搭亂建、開(kāi)荒種菜，公共場(chǎng)地被肆意侵占，給小區(qū)的通行、排水、通風(fēng)、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。
四是維修無(wú)資金來(lái)源。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，因下水道堵塞、屋面屋頂嚴(yán)重漏水急需維修的無(wú)人管理小區(qū)達(dá)140個(gè)，約需維修資金1000萬(wàn)元。而這些小區(qū)基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支用完，缺乏資金來(lái)源。
五是信訪問(wèn)題突出。近年來(lái)，因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問(wèn)題，導(dǎo)致部分原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)居民多次到市委、市政府上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定。
三、形成原因
一是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不具備基本的物業(yè)管理?xiàng)l件。主要是原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的職工福利房，規(guī)劃起點(diǎn)低，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有的甚至沒(méi)有圍墻分割。企業(yè)破產(chǎn)倒閉、改制后，其小區(qū)（如原糧食局所屬的糧食加工廠、玉陽(yáng)糧管所、三八糧店小區(qū)、經(jīng)信局所屬原當(dāng)陽(yáng)商場(chǎng)、五交化、百紡小區(qū)等）便成為了無(wú)人管理小區(qū)。
二是物業(yè)收費(fèi)困難，物業(yè)公司難以為繼。現(xiàn)有的老舊小區(qū)中有一部分曾有物業(yè)公司管理（如金葉小區(qū)、建安小區(qū)、錦屏花園小區(qū)、怡景家園小區(qū)），后因屋頂維修、治安、停車(chē)等管理問(wèn)題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，致使物業(yè)收費(fèi)率僅30-40%，企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)被迫撤出。
三是宣傳引導(dǎo)不力，居民還未適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢(shì)。各單位所建的住宅小區(qū)物業(yè)管理原來(lái)都是單位買(mǎi)單，業(yè)主習(xí)慣了享受無(wú)償服務(wù)。這些小區(qū)內(nèi)下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對(duì)支付物業(yè)管理費(fèi)存在較大的抵觸情緒。
四、對(duì)老舊住宅小區(qū)的改造管理的建議
（一）落實(shí)責(zé)任，明確事情有人管
宜昌市人民政府已于2014年11月出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》，當(dāng)陽(yáng)市應(yīng)結(jié)合當(dāng)陽(yáng)實(shí)際，出臺(tái)一個(gè)更具針對(duì)性、操作性的文件，明確小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)工作涉及的各個(gè)職能部門(mén)的職責(zé)，形成既有職責(zé)分工，又凝聚合力的工作格局，真正把這項(xiàng)惠及百姓的民生工程抓好抓落實(shí)。
（二）突出重點(diǎn)，逐步解決疑難雜癥
一是制定規(guī)劃，集中力量，率先啟動(dòng)部分老舊小區(qū)的改造工作。
二是理清頭緒，集中解決老舊小區(qū)居民面臨的突出問(wèn)題。如排水不暢、糞便溢漫等小區(qū)環(huán)境臟亂差問(wèn)題，無(wú)門(mén)衛(wèi)保安問(wèn)題，亂搭亂建的問(wèn)題，油煙擾民問(wèn)題。
（三）示范帶動(dòng)，調(diào)動(dòng)業(yè)主自我參與管理的積極性
一是多方宣傳，細(xì)致工作，逐步建立類(lèi)似當(dāng)陽(yáng)“城中雅苑”那樣的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，強(qiáng)化自我管理。
二是大力扶持物業(yè)管理公司成長(zhǎng)壯大，讓更多有實(shí)力、重服務(wù)，善經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)物業(yè)管理，形成業(yè)主與物業(yè)公司雙贏格局。
（四）籌措資金，解決事情有錢(qián)辦
一是設(shè)立老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金，并納入財(cái)政預(yù)算，要象政府支持改造小街小巷那樣支持改造老舊小區(qū)。
二是積極地、多渠道地向上爭(zhēng)取項(xiàng)目和政策支持，為老舊小區(qū)改造籌措資金。
三是積極征收維修資金。新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促資金的收繳落實(shí)，一步到位，做好專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，起到示范帶動(dòng)作用；對(duì)政府部門(mén)早期建設(shè)小區(qū)，有單位的小區(qū)單位籌集一部分資金，業(yè)主受益人繳納一部分資金，并整合各部門(mén)相關(guān)資金，統(tǒng)一管理使用。
（當(dāng)陽(yáng)市政協(xié) 劉遠(yuǎn)偉 李敬東 供稿）
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