周漢生 委員
一、房地產行業當前面臨的問題
1、行業吸引力波動較大。隨著房價跌宕起伏，行業利潤率也有波動。由于資本的逐利性和股票市場高收益，使得資本開始逐漸轉向股市和其他行業。例如2008年有關部門評出的武漢房地產十強企業中的2家公司，其經營重點已從房地產轉向造船和能源行業。類似的，不少開發企業開始轉型，如介入高科技行業，謀求資產的“輕量化”，以多元化尋求新的利潤增長點。
2、引發連鎖反應的風險。房地產行業既包括開發企業，也包括勘察、規劃、設計企業、建筑施工與監理企業、建筑材料供應商、投融資機構、物業管理公司等，其行業內涵和外延是相當大的。從過去的實踐看，房地產行業的增長直接對建材業、建筑業、金融業的發展和財政收支平衡、居民住房改善起到了促進作用。
3、企業缺乏風險意識和風險管理體系。根據對武漢5家房地產企業的調查，發現大部分企業對國際金融危機應對不足，沒有建立風險管理制度，嚴重缺乏風險意識。表現為企業的預測能力較弱，對風險的客觀性認識不足，對風險的評估能力較弱。在房地產景氣周期內，投資者往往被高收益率吸引而忽略了風險的存在，一些企業在購置土地時，過高地評估了項目收益。企業普遍缺乏風險管理制度和管理部門。
4、企業財務管理難度大。一是存在資產結構風險，房地產企業一般貨幣資金的比重不高，平均只有9%，其它行業一般在11%以上；二是資產周轉率偏低，房地產行業與其他行業不同，其資產周轉率相對較低，一般只有1.0，為維持企業經營，其銷售利潤率必須比其他行業高，而且房地產業生產周期較長，流程壓縮困難，資金的回收期也相應較長；三是融資渠道單一，目前房地產企業為了充分利用財務杠桿，多采用債務融資，即主要是向銀行借款。相對于大型房地產企業，中小企業財務狀況更不樂觀，一方面其融資渠道單一，被國內證券市場融資的高門檻拒之門外；另一方面由于內部管理不夠規范，信貸資信普遍不高，造成其他外來投資者對此類企業的借款請求非常謹慎。
5、行業科技投入不足。整個行業科技投入嚴重不足，表現在企業管理水平和建筑科技應用上缺乏進步甚至倒退。環保投入不足，整個行業對發展循環經濟、建設“兩型社會”重視不夠。由于成本效益失衡，表現出典型的市場失靈現象。
6、政策掣肘風險。存在兩個突出矛盾，一是土地政策與房產政策的矛盾。由于土地和房產開發分屬于不同的行政部門管轄，政策目標和導向上有很大差別。因此有時缺乏協同效應，存在政策掣肘的風險。二是保障性住房和商品性住房政策存在兩難。據課題組對房地產企業負責人的訪談，他們十分關心政府如何處理好商品房與保障性住房的關系。因此能否變兩難為雙贏，避免相互掣肘，從而為全面建設小康社會的總目標做出相應的貢獻值得深入探索。
二、對策建議
1、加快土地市場化進程。土地市場化不是簡單的放松政策管制，而是進一步規范土地政策，加大制度供給的力度。圍繞土地市場，以增加有效供給為主要手段，可以采取如下措施：（1）加大城鄉結合部和交錯區的開發力度，積極促進集體建設用地流轉。（2）促進存量地和閑置地塊的利用，通過開征空地稅、閑置費等措施，進一步加大存量房消化力度，保持開發力度的連續性。（3）城中村改造力度進一步加快。對危舊房改造加大力度，給予一定的政策傾斜，對因拆遷難導致的問題，應加強協調，尊重弱勢群體，按照市場價格保障賠償標準和及時兌現。政府對成片危房、棚戶區也可以結合城市規劃開展異地安置，引入社會資本和開發企業進行改造。（4）加大地價監控體系建設，建立標定地價的定期發布制度，引導企業的土地購買和儲備行為，保持房地產存量與增量的均衡。（5）改善土地政策與房產政策的銜接，當前尤其是對劃撥用地嚴格控制，繼續加大土地市場公開出讓的比重。對保障性住房的用地也納入市場交易范圍，列入投資和成本審計。
2、改善行政審批效率。為合理縮短建設周期，提高建設效率，可考慮采取如下措施：（1）改善現有窗口申報制度，實行限時審批、網上審批、保證窗口8小時工作時間等辦法，進一步加快辦結效率。（2）改革現有審批環節，推行精簡放權。政府組織中的技術部門推行扁平化管理，相關事業單位（如勘測、規劃設計院所等）加快體制改革，提高辦事效率。（3）建設開發環節的審批單位實行合署辦公或聯合辦公。（4）一般商住小區建設，只要土地手續完善，項目符合城市規劃，開發主體具有資質，應免去帶有濃厚計劃經濟色彩的投資審批。（5）結合城市控制性規劃，進一步細化規劃報建審批的技術規范，對建筑色彩、建筑形式等要素制定規劃引導，避免開發企業盲目求新求異，造成報建審批上來回反復。（6）凈化建設環境，嚴懲建設開發環節的腐敗分子，嚴厲打擊建筑市場黑惡勢力。（7）妥善解決因拆遷征用導致的土地糾紛，重視仲裁和法律申訴渠道的建設和規范，充分發揮非政府組織（如不動產評估事務所、房地產開發企業協會、土地估價師協會等）的中介和服務功能。
3、試行保障性住房封閉運行。目前政策上對保障住房的銷售主體有嚴格規定，但售出后，業主可以自行轉讓。土地出讓金補繳價格相對來說遠遠低于市場價格。這就造成保障性住房和商品房在同一個市場上互相競爭，為社會福利轉化為土地發展權收益留下了操作空間，造成了效率和公平的損失。建議保障性住房原則上只可以申報一次，且其流轉時暫時其轉讓的對象，即限制為必須出售或出租給符合申報條件的中低收入居民，如擬出售房屋無買家也可以由政府按評估價格優先贖回。對保障性住房和商品房的交易實行嚴格的雙軌制，可以避免兩者互相影響。
4、加大行業科技投入力度。盡管科技是第一生產力，但科技因素一直是被房地產行業忽視的重要因素。為此建議：一是加快住宅產業化的研究與應用。住宅產業化是發展循環經濟、建立資源節約型社會的重要途徑。它可以有效縮短建設周期，提高抗震強度、減少施工誤差，實現精細化生產。應結合“兩型社會”建設，建立區域住宅產業化推廣基地，推動住宅產業化工作。二是提倡成品化集成裝修。發達地區的經驗表明，住宅裝修采用成品化集成方式是未來的發展方向。有助于提高裝修質量、加快裝修速度、減少空氣噪聲污染、防治“裝修游擊隊”不規范施工造成的安全隱患。當前制約這種方式推廣的主要問題是：缺乏標準和部品價格較高。因此應及時制定統一的行業標準并強制執行。政府出臺政策鼓勵和支持相關企業的加大研發力度，提高規模化生產程度，進一步壓縮部品的價格，使之具備市場競爭力。
5、加強房地產專業精準研究。一是研究制約房地產行業發展的地方因素。客觀上，影響房地產行業發展的主要是宏觀因素，如國家戰略、發展規劃、人口因素、財政與貨幣政策等。但房地產行業具有地域性極強的特點，一些區域性因素和政策實施中的一些問題也不容忽視。如城市擴張和功能定位、市場公平競爭機制、土地供應和流轉、城中村改造、落后社區與危舊房的改造、公共交通發展、公共設施投入均衡性、行業科技投入狀況、住宅產業化水平、房地產開發行政審批的效率、行業勞動力的供給與從業人員素質改善、地方財稅措施、地方法律法規環境、地方人口生活心理習俗等。二是預測房地產行業發展的未來趨勢。房地產行業的發展一般具有周期性波動的特征。對于市場各參與主體來說，要特別關注市場拐點。準確預測甚至通過宏觀政策影響變動周期和振幅，就有可能減輕市場快速下滑帶來的風險和損失，這對消費者和企業雙方都有利。理論研究目的之一就是基于周期波動規律來預測房地產市場走勢，從而為政府進行宏觀調控時，可以把握景氣周期和非景氣周期的特殊性，支持房地產行業盡快擺脫當前的困境，迎接經濟復蘇，實現可持續發展。
發言人單位及職務(職稱)：武漢當代科技產業集團股份有限公司董事長兼總裁，民建湖北省委員會副主委
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