民建湖北省委員會(huì)
根據(jù)省政協(xié)十屆八次常委會(huì)的議題，民建湖北省委會(huì)成立了課題組，對(duì)湖北省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)研。在這次調(diào)研活動(dòng)中，課題組通過(guò)抽樣調(diào)查，走訪重點(diǎn)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，召開(kāi)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)等方式，對(duì)湖北省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了初步摸底，從多方面深入了解行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，著重分析了在國(guó)際金融危機(jī)影響背景下行業(yè)存在的突出問(wèn)題，提出了相關(guān)的對(duì)策和建議?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、湖北省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與顯著特點(diǎn)
1、快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境。
2001-2007年間，湖北的生產(chǎn)總值年均增幅達(dá)到11.2%，始終保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2007年湖北人均GDP達(dá)到2279美元，首次突破2000美元大關(guān)。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，省內(nèi)各城市的財(cái)政收入和財(cái)政支出水平大幅提高，城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)步入快車(chē)道，城鎮(zhèn)居民的可支配收入和住房消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，各城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和城市價(jià)值不斷提升，這些都為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力凸顯，東南沿海的資金流、人才流加速向湖北地區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰加速。
伴隨著湖北社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的潛力逐步顯現(xiàn)。一線(xiàn)城市品牌房地產(chǎn)企業(yè)紛紛到湖北攻城略地，并逐步成為推動(dòng)湖北房地產(chǎn)投資的重要力量。無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)投資，還是商業(yè)、物流、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資，或者是城市綜合體項(xiàng)目的投資都留下了許多可圈可點(diǎn)的大手筆，其中不少項(xiàng)目都成為省市重點(diǎn)招商項(xiàng)目。一些品牌企業(yè)的進(jìn)駐一方面在強(qiáng)力拉動(dòng)湖北房地產(chǎn)投資的同時(shí)，也帶來(lái)了全新的運(yùn)營(yíng)理念，有效地促進(jìn)了湖北房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平的提高，為城市建設(shè)和城市功能的完善起到了積極的推動(dòng)作用。另一方面，隨著外來(lái)企業(yè)和本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，外來(lái)地產(chǎn)資本占據(jù)了市場(chǎng)的大部分份額，逐步處于市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。在外來(lái)民營(yíng)企業(yè)大舉投資武漢的擠壓之下，本地企業(yè)面臨巨大的生存壓力，投資在一定程度上有所放緩也是本土民營(yíng)企業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。隨著行業(yè)門(mén)檻的提高，本土地產(chǎn)商在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)判斷力等方面都失去了優(yōu)勢(shì)地位，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將明顯加快。
3、保障性住房體系建設(shè)不斷完善，保障標(biāo)準(zhǔn)有所提高，惠及范圍更為廣泛。
湖北省“十一五”規(guī)劃中明確了全省住房保障工作的重要性。近年來(lái)，湖北省政府和省建設(shè)廳等相關(guān)部門(mén)在不斷完善住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等相關(guān)住房保障制度建設(shè)的同時(shí)，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。2005年以來(lái)，湖北省先后制訂并實(shí)施了《湖北省住房公積金管理實(shí)施辦法》等與住房保障相關(guān)的具體管理政策。制定了“建立以面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房為主，以面向國(guó)企困難職工家庭的集資建房為輔，以面向最低收入家庭的廉租房為重要補(bǔ)充的三條住房保障線(xiàn)”的社會(huì)住房保障的總體思路，并且提出了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、有序推進(jìn)、總體平衡”的危舊房改造思路，對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的“夾心層”(既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又不屬于廉租房對(duì)象)和流動(dòng)人口中住房問(wèn)題也進(jìn)行了積極的嘗試，部分城市積極嘗試推出針對(duì)這類(lèi)群體的農(nóng)民工公寓和經(jīng)濟(jì)租用房。2008年，湖北新開(kāi)建經(jīng)濟(jì)適用房400萬(wàn)平方米，同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策調(diào)整要求，湖北省把經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象由“中低收入住房困難家庭”調(diào)整為“低收入住房困難家庭”。2008年底，國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排2008年度中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃6.7442億元下達(dá)湖北省，省建設(shè)廳分解下達(dá)到各地，其中廉租房補(bǔ)助下達(dá)到了全省135個(gè)具體項(xiàng)目。湖北省包括武漢城市圈在內(nèi)的城市住房保障體系已初步確立，各城市低收入群體住房條件不斷改善。
二、當(dāng)前湖北省房地產(chǎn)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題
1、受?chē)?guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，導(dǎo)致各地銷(xiāo)售進(jìn)度放緩，銷(xiāo)售面積減少，住房存量和空置率居高不下。受金融危機(jī)的影響，湖北省就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期普遍降低，住房等消費(fèi)變得非常謹(jǐn)慎。從2007年10月份開(kāi)始，房地產(chǎn)的盤(pán)整由武漢開(kāi)始向省內(nèi)城市蔓延，各城市商品房銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的滯留，全省房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)入8年來(lái)最低迷期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-11月，湖北省商品房銷(xiāo)售面積下降21.6%，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。受其影響，2008年1-11月建筑及裝潢材料類(lèi)銷(xiāo)售下降17.2%，其中11月下降19%；家具類(lèi)銷(xiāo)售下降18.1%，其中11月下降35.1%。湖北省住房消費(fèi)處于2000年以來(lái)最為低迷時(shí)期，重點(diǎn)城市武漢的商品房銷(xiāo)售下滑尤為明顯。隨著銷(xiāo)售進(jìn)度的放緩，全省各城市商品房空置率出現(xiàn)了不同程度的上升。2008年上半年，全省房屋空置面積222.69萬(wàn)平米，增長(zhǎng)26.9%，其中住宅空置142.37萬(wàn)平米，增長(zhǎng)16.1%。雖然武漢市商品房銷(xiāo)售在2009年2-3月表現(xiàn)突出，出現(xiàn)了小陽(yáng)春的現(xiàn)象，但空置的總量依舊較大（還不算已經(jīng)銷(xiāo)售出去，閑置的商品房）。
2、企業(yè)面臨的土地拆遷難度大，沙石霸等涉及房地產(chǎn)的綜合治理問(wèn)題依舊突出。改革開(kāi)放的30年也是湖北省城市化進(jìn)程最快的階段。隨著城鎮(zhèn)人口數(shù)量的劇增，城鎮(zhèn)化率也由1978年的15.1%提高到2007年的44.3%，平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)程的加速，必然帶來(lái)舊城改造的加速，而目前省內(nèi)包括武漢在內(nèi)的大部分城市在城中村土地出讓過(guò)程中大部分都沒(méi)有做到三通一平，采用毛地出讓。而隨著《物權(quán)法》出臺(tái)對(duì)私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)力度的加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)和居民之間的協(xié)調(diào)難度加大，種房之風(fēng)屢禁不止，“釘子戶(hù)”頻出，一方面給企業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)難度，造成工期的一再拖延和企業(yè)成本負(fù)擔(dān)的增加，另一方面，個(gè)別不良企業(yè)的野蠻拆遷，造成上訪不斷，為社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。同時(shí)，由于拆遷過(guò)程透明度不夠高，沙石霸等涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的社會(huì)綜合治理問(wèn)題久治不愈，成為不少開(kāi)發(fā)商普遍反映的問(wèn)題。由于對(duì)被拆遷對(duì)象的生活保障力度不夠，可供選擇的補(bǔ)償方式比較單一，使得被拆遷群體缺乏持續(xù)收入來(lái)源，強(qiáng)攬工程、強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)現(xiàn)象滋生，并成為長(zhǎng)時(shí)間、深層次的問(wèn)題。軟環(huán)境建設(shè)以及對(duì)被拆遷群體的崗位培訓(xùn)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等方面仍有待加強(qiáng)。
3、房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信問(wèn)題仍較突出，今明兩年企業(yè)面臨嚴(yán)峻的“交房危機(jī)”。武漢房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題總體形勢(shì)的確不容樂(lè)觀。就具體的情況來(lái)看：有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)失信的事件占有較大比例；開(kāi)發(fā)商延遲交房、拖延辦證的事件也是屢見(jiàn)不鮮；開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷(xiāo)售前期的廣告宣傳中過(guò)于夸大其詞，蒙騙消費(fèi)者；售樓過(guò)程中更是采用欺騙的手段，將通風(fēng)、采光效果不好的房子預(yù)先投入市場(chǎng)銷(xiāo)售，剩余的戶(hù)型較好的房子不愁賣(mài)不出去；房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中也存在著一些欺騙行為，導(dǎo)致估價(jià)價(jià)值偏離實(shí)際價(jià)值，給部分業(yè)主帶來(lái)?yè)p失等。從中可以看出目前武漢市的房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信狀況并不令人滿(mǎn)意，相關(guān)政府主管部門(mén)對(duì)誠(chéng)信問(wèn)題的監(jiān)管還不到位，某些事關(guān)消費(fèi)者利益的重要信息的透明度也不高。同時(shí)，由于2006年、2007年是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火爆的兩年，成交量也創(chuàng)歷年最高值，可預(yù)知今明兩年將成為房地產(chǎn)交房高峰期。但由于經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)大環(huán)境的影響，商品房?jī)r(jià)格存在一定程度的下調(diào)，價(jià)格差的存在可能出現(xiàn)“交房危機(jī)”，交房難度可能增加，需要工商等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，并加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化建設(shè)欠缺。目前，湖北省大部分市（州）的房地產(chǎn)信用檔案信息采集工作卓有成效，但個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化建設(shè)仍顯薄弱。一方面，房地產(chǎn)信息化仍需進(jìn)一步普及。武漢、宜昌、十堰、襄樊、黃石等市開(kāi)發(fā)企業(yè)上網(wǎng)比例較高，而天門(mén)市還沒(méi)有開(kāi)通信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)企業(yè)，除武漢市外，其余各市(州)信用檔案建設(shè)情況不夠理想。另一方面，已實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化的城市更新速度不夠。部分城市由于少數(shù)地方領(lǐng)導(dǎo)重視程度不夠，影響了信息化工作進(jìn)度，使得數(shù)據(jù)更新速度較慢，如經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、執(zhí)業(yè)人員變更情況等。尤其是不良行為信息不完整、不全面，不符合要求。且部分市（州）上報(bào)企業(yè)數(shù)量較少，覆蓋面較低，不能適應(yīng)國(guó)家和省里關(guān)于加快房地產(chǎn)管理工作信息化的基本要求。
5、地方財(cái)政對(duì)土地依存度過(guò)高。土地對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率過(guò)大，地方財(cái)政對(duì)土地的依存度過(guò)高。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，咸寧市稅收快速增長(zhǎng)，財(cái)政收入結(jié)構(gòu)明顯改善，工商稅收和土地關(guān)聯(lián)稅收成為財(cái)政收入的主要拉動(dòng)力。其中，受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)，僅2007年一年全市土地關(guān)聯(lián)稅收收入完成1.15億元，增長(zhǎng)79.3%，土地收入已成為拉動(dòng)地方財(cái)政收入的主要力量。2008年開(kāi)始，受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化及土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，土地收入已明顯下降，導(dǎo)致地方財(cái)政收入也出現(xiàn)下滑，且近兩年這種情況可能繼續(xù)延續(xù)，使得社會(huì)公共事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入也會(huì)受到牽連。
6、企業(yè)投資預(yù)期下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏整體放緩，土地交易冷清。中國(guó)樓市自2007年底開(kāi)始進(jìn)入低迷狀態(tài)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，湖北省房地產(chǎn)業(yè)投資狀況也受到了不小的沖擊。2008年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成892.67億元，同比增長(zhǎng)23.7%，增幅比上年同期低4.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為15.4%，比去年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。而房地產(chǎn)投資增幅呈逐月回落態(tài)勢(shì)。
三、湖北省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議
1、采取有效措施，控制空置面積的過(guò)快增長(zhǎng)。一是在符合國(guó)家調(diào)控政策的情況下，采取降低或減免二手房交易手續(xù)和稅費(fèi)，活躍存量房交易市場(chǎng)，刺激增量房的銷(xiāo)售；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的觀念，使不同收入階層、不同就業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)需求，逐步對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落；三是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，積極推進(jìn)以股權(quán)合作、私募股權(quán)融資這一新的融資渠道，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。
2、深化宏觀調(diào)控，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)疏導(dǎo)和退出機(jī)制。由于房地產(chǎn)兼有商品性和社會(huì)性的雙重性，政府深化宏觀調(diào)控是很有必要的。但在調(diào)控執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)該看重一個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展，而不能因?yàn)檠矍袄妫瑢?duì)調(diào)控政策不作為或者執(zhí)行不力。在調(diào)控執(zhí)行過(guò)程中，要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，采用有保有壓的政策。武漢市要著重在完善住房保障制度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，整頓市場(chǎng)交易秩序和信息的公開(kāi)透明方面加大力度。對(duì)于部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過(guò)小、資源和資金比較分散的問(wèn)題，建議相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)一起探討建立一種合適的疏導(dǎo)和淘汰機(jī)制。對(duì)于中小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，引導(dǎo)其進(jìn)行資源組合，集合各自?xún)?yōu)勢(shì)發(fā)展新的項(xiàng)目；或者定期組織考察交流，為其尋找新的出路和項(xiàng)目機(jī)會(huì)；對(duì)于長(zhǎng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也沒(méi)有土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以制定一種合適的退出機(jī)制，閑置達(dá)到一定年限將其清退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。不久前，成都出臺(tái)了一個(gè)新的土地出讓政策，將來(lái)不再出讓200畝以上的地塊，這給了當(dāng)?shù)乇就林行⌒烷_(kāi)發(fā)商一個(gè)重新參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。這個(gè)政策武漢市政府也可以作為參考。
3、盤(pán)活一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，推動(dòng)一級(jí)土地市場(chǎng)的公開(kāi)化、透明化操作，從城市運(yùn)營(yíng)的角度合理利用土地，增加土地供應(yīng)量，尤其是多增加一些小體量土地的供應(yīng)。此前土地供應(yīng)主要通過(guò)政府土地管理部門(mén)和土地儲(chǔ)備中心，主要以土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)為主，由于一些原因，拆遷不徹底和道路等公建配套不成熟的弊病一直存在，一方面導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地心理障礙，另一方面嚴(yán)重影響土地的開(kāi)發(fā)速度，增加開(kāi)發(fā)成本，無(wú)形中提高了房地產(chǎn)的價(jià)格。而政府通過(guò)和有實(shí)力的、有經(jīng)驗(yàn)的城市運(yùn)營(yíng)商合作，可以有效地盤(pán)活土地資源，提高土地的有效利用率，在增加熟地供應(yīng)的同時(shí)，也給政府和運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)相應(yīng)的收益回報(bào)，這種合作可以帶來(lái)雙贏。為了規(guī)避市場(chǎng)不透明和一級(jí)運(yùn)營(yíng)商有意抬高土地價(jià)格，設(shè)置拿地障礙，建議在一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，規(guī)定一個(gè)固定化的利潤(rùn)分成比例，比如北京把一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)率固定在總投入的3%。同時(shí)對(duì)參與一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)具體地塊的情況設(shè)定相應(yīng)門(mén)檻，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式，吸納實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商。武漢在一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面已經(jīng)有了王家墩中央商務(wù)區(qū)和常福新城兩個(gè)案例，目前各項(xiàng)進(jìn)展和招商工作也還比較順利，吸引了政府和業(yè)界的廣泛關(guān)注。建議在這方面可以繼續(xù)做深入探索，尤其是涉及到郊區(qū)大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)的時(shí)候。此外，要想將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)理性的范圍內(nèi)，就需要適當(dāng)?shù)卦黾油恋毓?yīng)，讓市場(chǎng)供應(yīng)和需求之間維持在一個(gè)正常的比值范圍內(nèi)。同時(shí)建議加大小面積土地整理和供應(yīng)量，一方面給本土中小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造施展的機(jī)會(huì)，另一方面可以增加市場(chǎng)的有效供給。
4、拓寬資金渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一要積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集資金。二要研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，加快出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺(tái)。三要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化和住房反向抵押服務(wù)。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。反向抵押貸款服務(wù)可以使老年人獲得穩(wěn)定的收入，在中國(guó)人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化的大背景下，對(duì)推動(dòng)養(yǎng)老體制變革將發(fā)揮重要的作用。
5、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，營(yíng)造有利的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不是很完善的情況下，僅僅依靠開(kāi)發(fā)商的自律行為來(lái)營(yíng)造誠(chéng)信的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境顯然不太可能。因此，一方面要不斷完善相應(yīng)法律法規(guī)體系，用法律強(qiáng)制的手段規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，另一方面呼吁消費(fèi)者增強(qiáng)對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)意識(shí)。政府部門(mén)在其中起著關(guān)鍵性的作用，在加強(qiáng)自我監(jiān)管、樹(shù)立主管部門(mén)公信力的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的信用監(jiān)管，完善信用體系建設(shè)，加大對(duì)違法行為的處罰力度。
6、建立完善的信息披露制度，加強(qiáng)媒體的監(jiān)督和引導(dǎo)。目前的主要工作是要完善信息系統(tǒng)建設(shè)，保證信息的準(zhǔn)確性、完整性和透明性。在此基礎(chǔ)上整合各個(gè)部門(mén)的數(shù)據(jù)，統(tǒng)一口徑，及時(shí)、定期、完整發(fā)布，然后由市場(chǎng)主體進(jìn)行獨(dú)立判斷。同時(shí)由于住房市場(chǎng)細(xì)分的發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)體系和方式有待進(jìn)一步細(xì)化，信息來(lái)源和搜集的規(guī)范化和系統(tǒng)化需要進(jìn)一步完善。建議政府在發(fā)布市場(chǎng)信息時(shí)，要注意發(fā)布途徑、傳播渠道、影響范圍，加強(qiáng)推介力度，擴(kuò)大覆蓋面，防止公眾被一些不正確的信息所誤導(dǎo)。由于經(jīng)濟(jì)適用房與商品房銷(xiāo)售價(jià)格差別較大，因此建議房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)口徑加以分類(lèi)，如將商品房銷(xiāo)售信息與經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售信息加以分類(lèi)，有利于進(jìn)行市場(chǎng)判別，為政府出讓土地、開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房提供信息平臺(tái)。同時(shí)，媒體要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確地傳播信息，避免在報(bào)道過(guò)程中不自覺(jué)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期，誤導(dǎo)社會(huì)輿論。
7、加大住房保障力度，完善住房保障體系。政府一方面要從源頭上加大中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，合理安排經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度，加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督，嚴(yán)格控制銷(xiāo)售對(duì)象。另一方面要嘗試建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的退出機(jī)制。優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的住房是所有購(gòu)房者永遠(yuǎn)的要求，而住房保障的面不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)大，要在加大供應(yīng)量的同時(shí)，提高現(xiàn)有保障性住房的使用效率。建議在住房保障體制建設(shè)過(guò)程中，要適當(dāng)設(shè)定城市人口邊界，比如說(shuō)農(nóng)民工公寓，因?yàn)槠涓吡鲃?dòng)性的群體特征，只能做小部分的嘗試，不可能大范圍推廣。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房享有群體的經(jīng)濟(jì)收入狀況，進(jìn)行定期跟蹤排查，對(duì)于超過(guò)保障標(biāo)準(zhǔn)的群體通過(guò)合理的政策進(jìn)行清退，或者通過(guò)稅收形式增加其住房成本，回收的資金又可以用于保障性住房的滾動(dòng)投入。甚至可以嘗試對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房也采取只租不賣(mài)的政策，當(dāng)然可以設(shè)定租賃的條件，比如按照經(jīng)濟(jì)適用房的造價(jià)或者武漢市場(chǎng)的參考價(jià)格，交納20%的定金，然后按照使用時(shí)間支付低于市場(chǎng)正常水平的租賃資金，不再租用的時(shí)候，把本金退還。同時(shí)，由于當(dāng)前市場(chǎng)存量房面積較大，建議政府加大力度增加廉租房，并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)存量房來(lái)作為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房來(lái)出售或使用，加快市場(chǎng)存量房的去化速度。
8、加大建筑的節(jié)能降耗推廣，提高住宅工業(yè)化水平。由于當(dāng)前節(jié)能環(huán)保材料的價(jià)格相對(duì)較高，限制了推廣使用；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，空炒節(jié)能概念，沒(méi)有節(jié)能之實(shí)，以及消費(fèi)者對(duì)節(jié)能環(huán)保材料認(rèn)識(shí)和甄別能力不高，缺乏客觀的判斷等因素的影響，建筑節(jié)能的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力不強(qiáng)，必須加大政策推動(dòng)力度。一方面要制定針對(duì)不同節(jié)能環(huán)保材料生產(chǎn)的優(yōu)惠政策，對(duì)仍然繼續(xù)生產(chǎn)非節(jié)能環(huán)保材料的企業(yè)進(jìn)行限制，敦促其進(jìn)行技術(shù)改造；另一方面要制定住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制采用節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品，加大宣傳力度，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇節(jié)能環(huán)保型住宅。
根據(jù)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)預(yù)測(cè)，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化發(fā)展是未來(lái)的主要趨勢(shì)。政府要根據(jù)新型住宅建筑體系的要求，結(jié)合“兩型社會(huì)”資源節(jié)約和環(huán)境友好的要求，建立住宅部品認(rèn)證體系，淘汰耗能耗材的落后部品，推廣符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的住宅部品，逐步建立開(kāi)發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化住宅部品體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極嘗試，逐步提高標(biāo)準(zhǔn)化建筑部品的使用率。降低二手房交易成本，出臺(tái)減少在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中稅收的政策，采取有效的措施防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；加快出臺(tái)住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動(dòng)產(chǎn)稅，可設(shè)定一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)（比如按人均30平方米）進(jìn)行稅收減稅，超過(guò)部分征收保有環(huán)節(jié)稅?？煽紤]對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收特別收益稅（“暴利稅”），降低房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的稅收政策的執(zhí)行情況看，無(wú)論是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)，還是針對(duì)投資客二手房交易中的稅費(fèi)，均在不同程度上轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，相應(yīng)地增加了普通群體的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。因此特別建議，在后期的調(diào)控中多采用金融和市場(chǎng)手段，減少用稅收手段，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有稅收政策的過(guò)程中，應(yīng)該重點(diǎn)防范稅收的轉(zhuǎn)嫁。
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