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關于解決我省房地產業(yè)存在問題的政策建議

2014-09-15 00:55:24  
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民建湖北省委員會

    近幾年來,湖北省房地產業(yè)迅猛發(fā)展,不僅有效地改善了居民的居住條件,而且促進了國民經濟的快速發(fā)展,緩解了就業(yè)壓力。但在發(fā)展過程中還存在不少問題,應該從根本上規(guī)范房地產領域中的投資現(xiàn)象,推動我省房地產業(yè)乃至經濟建設朝著良性方向發(fā)展。

    一、房地產業(yè)存在的主要問題
    1、房地產市場產品結構失衡。2006年以來,湖北省房地產市場出現(xiàn)局部過熱,而結構性矛盾成為阻礙房地產健康發(fā)展的重要原因,住宅銷售面積和別墅、高檔公寓面積占總銷售面積的比例逐年增加,住宅銷售面積占總銷售面積的比例從1999年的70.57%增長到2006年的85.78%,別墅、高檔公寓面積占總銷售面積的比例從1999年的2.34%增長到2006年的4.06%;經濟適用房屋銷售面積占總銷售面積的比例從1999年的20.67%下降到4.65%;辦公樓銷售面積、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和其他銷售面積占總銷售面積的比例在這幾年間變化不大。

    上述問題產生的原因主要有:一是商品房投資逐年增加,遠超過其他用途投資額。人們的收入水平和消費水平逐年增加,希望改善住房條件,對商品住宅需求旺盛;二是新建商品房市場普遍出現(xiàn)戶型偏大、價格走高的現(xiàn)象。不少開發(fā)商熱衷于開發(fā)別墅和高檔房屋,面積越建越大,標準越來越高,價格越來越貴,與市場脫離得越來越遠。別墅、高檔住宅供應過多,而中低價位住宅供應數(shù)量則大幅下降;三是經濟適用房銷售面積在1999年-2006年基本保持不變,但因為商品房屋銷售總面積逐年增加,致使所占比例逐年減少,雖然國家對經濟適用房做出明文規(guī)定,但是在實際開發(fā)中,94%的住房被定性為商品房,經濟適用房占6%,廉租房更少;四是辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長率基本保持與商品房銷售面積增長同步。

    2、房地產銷售價格偏高和空置率居高并存。據(jù)世界銀行提供的資料,在衡量一個國家的住房消費時,以房價收入比在3至6倍比較適當,而我國的比值大大超過了這一標準。根據(jù)湖北省統(tǒng)計資料整理得出,2006年湖北省城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年可支配收入為9802.65元,住宅平均銷售價格為2422元/平方米,一個三口之家購買一套80平方米的住宅房價收入比為9.88,遠超過房價比合理范圍。商品房屋平均銷售價格,住宅平均銷售價格和經濟適用房平均銷售價格增長趨勢比較穩(wěn)定,與1999年相比,2006年平均銷售價格的增長幅度分別為95.81%和53.38%;銷售價格增長幅度最大的為別墅、高檔公寓和商業(yè)營業(yè)用房,2006年平均消費價格與1999年相比分別增長了132.37%和165.92%。

    空置房問題是我省近幾年來所出現(xiàn)的新問題,是在我國住房分配制度由國家供給轉向市場供給的過程中出現(xiàn)的。空置房的問題主要有以下兩個原因引起:一是房價過高是房地產滯銷的主要因素。現(xiàn)在房地產價格過高,嚴重超過了我省居民經濟承受能力。我國房改政策改革從1998年正式落實到現(xiàn)在已有10年,但是我省居民房地產方面的消費能力還是很低,雖然高檔房地產市場的發(fā)展速度近幾年并沒有放慢的跡象,但是作為市場支撐主體的普通消費者的購買欲望因為房價過高而不能得到實現(xiàn)。二是房地產建設高速發(fā)展。我省現(xiàn)在房地產投資增速每年都在25%以上,在沒有形成強大的購買市場的前提下,發(fā)展的速度超過了居民的經濟承受能力,這樣就形成了總量供應充足,消費能力滯后的情況。

    3、房地產開發(fā)資金來源結構單一。湖北省房地產企業(yè)的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款的特征,資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預收款,其中預收款也間接地來自銀行貸款,不少購房者除首付房款20%外,其余80%可能都來自銀行。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年1-11月湖北省房地產資金來源中,國內貸款占的比重為22.6%,自籌資金占33.4%,其中企事業(yè)單位自有資金占16.8%,定金及預收款和個人按揭貸款占34.6%。全省房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中直接和間接利用銀行資金的比重將近60%,這表明全省房地產開發(fā)企業(yè)對銀行資金依賴較高,企業(yè)自籌資金能力不足。銀行給房地產行業(yè)的資金過大,會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展,而房地產商一半以上資金依靠貸款,一旦房地產行業(yè)熱度消退,銀行的虧空就會加速經濟泡沫的形成。

    二、政策建議
    1、加強對房地產供應結構的調控。各級政府及主管部門在管理房地產開發(fā)和城市建設時要加快由主導建設型向公共服務型轉變,由經營城市型向監(jiān)管城市型轉變。按照國家宏觀調控目標的要求,積極采取有針對性的措施,調整房地產開發(fā)投資結構,落實經濟適用房(廉租房)。世界各國的經驗均證明,住房問題不可能完全由市場來解決,更多的需要用住房保障來解決,住房保障才是房地產市場的主要政策方向,政府更是責無旁貸。在堅持宏觀調控措施的基礎上,進一步采取配套措施:首先是正確區(qū)分不同性質的住房需求,對正常需求和投機性需求要區(qū)別對待,有保有壓,對正常需求在稅收和信貸政策上給予優(yōu)惠;其次是加大中、低檔住房建設力度,落實經濟適用房和廉租房的政策規(guī)定,堅持“租售并舉”,努力增加住房的有效供給;三是研究實行商品房銷售政府指導價制度,有效調控開發(fā)商在區(qū)域壟斷中盲目定價謀取超額利潤,研究集資建房的可行性,降低房地產銷售利潤,達到抑制房價的目的。

    2、降低商品房屋銷售價格的增長幅度。通過土地資源供應量的調整,控制商品房價格的不合理上漲。嚴格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度,調控好土地供應總量、各類用地的供應比例、供應結構和供應區(qū)域,并且嚴格土地招投標管理,完善政務公開制度,同時開征土地財產稅,抑制土地投機和閑置。在稅收方面,減少流通環(huán)節(jié)的稅費(如交易稅),搞活二手房市場的交易。目前,二手房流通環(huán)節(jié)的稅費繁多,手續(xù)繁雜,應該從簡化的原則出發(fā),把營業(yè)稅、各種附加稅、契稅、個人所得稅等各種稅費都統(tǒng)一起來。在房屋的流通環(huán)節(jié)上降低稅收、交易費等各種各樣的手續(xù)費,也會讓房屋很快地流通起來,從而增加房屋的供應量,減少空置率,把沒有人住的房屋充分利用起來。開征使用保有環(huán)節(jié)的稅收(如物業(yè)稅)。征收物業(yè)稅,將極大地提高持有不動產的成本,不僅從長遠的角度來看可以優(yōu)化住房結構,而且也將在短期內對打擊投機、抑制房價起到重要作用。

    3、完善房地產金融市場體系。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一、房地產開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產融資體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產開發(fā)對資金的需求,分散和降低銀行系統(tǒng)風險。大力發(fā)展房地產信托業(yè)務,開辟新的融資渠道;培育和完善房地產債券市場作為解決當前房地產企業(yè)融資困境的重要途徑之一,鼓勵房地產公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會分散剩余資金進入房地產業(yè),在資本市場上直接融資;推行融資租賃,建立和完善抵押貸款管理公司;積極引導國外資金進入房地產融資市場,拓寬我國房地產融資渠道等。同時,要進一步健全金融監(jiān)管體系,增強監(jiān)管手段,提高監(jiān)管水平,規(guī)范銀行房地產信貸,加強房地產信貸的監(jiān)督和管理,嚴格按照相關程序對房地產開發(fā)企業(yè)和個人購房者貸款,根據(jù)市場行情,定期對抵押物進行重新估價,抵押物價格發(fā)生變化的,實行多退少補的原則。積極推行房地產貸款資產證券化,使集中在銀行系統(tǒng)的風險得到分散。