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引導房地產業健康發展推進保障性住房建設

2014-09-15 00:55:24  

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政協黃石市委員會

    房地產業是國民經濟的支柱產業。保障性住房是關系人民群眾切身利益的重大問題。加快房地產業發展，推進保障性住房建設，對擴大內需、保障民生，保持全省經濟社會良好發展勢頭具有十分重要的意義。

    2006年以來，國務院加大了房地產宏觀調控力度，相繼出臺了以緊縮銀根、地根為主要內容，以控制套型結構為主要目標的宏觀調控政策，同時，加大住房保障力度，增加中低價位、中小戶型保障性住房供應，以解決城市低收入家庭住房困難。這些措施的出臺對穩定房價、保障民生產生了積極作用。但由于受全球金融危機等眾多因素的影響，當前，我省房地產業出現了“拐點”，面臨諸多問題。
   
    一是商品房成交量明顯不足。商品房銷售量急劇萎縮，商品房空置面積急劇增加。省內除十堰、黃岡、襄樊以外，各地商品房成交量明顯減少，宜昌、恩施、荊門、孝感、鄂州等市（州）比上年減少20%以上，黃石2008年1-10月份商品房銷售面積55.9萬平方米，同比下降了19.8%。與之相對應，各地空置商品房明顯增多，其中武漢市商品房空置面積超過120萬平方米，同比增長60%以上。
  
    二是開發資金明顯不足。受金融政策影響，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等房地產開發資金主要來源比上年大幅度減少。一些本來資金鏈就十分脆弱的房地產開發企業在流動性方面將面臨更嚴重的考驗，開發商降價回籠資金的壓力將越來越大。從黃石情況看，2008年1-10月份黃石市房地產開發資金來源為19.6億元，比上年同期減少11.7%。10月末房地產開發企業資金缺口達到4.3億元，預計到年末各項應付款額將達到7.6億元。而空置房的增加將更使本就脆弱的房地產開發資金鏈雪上加霜。

    三是市場信心明顯不足。房地產開發商從加大投入變為謹慎投資，房地產開發投資增幅降為近5年來同期最低值，一半數量的省市區房企購置土地面積呈負增長。消費者對房價下跌預期較高，采取觀望的態度，推遲了即期需求。四是居民承受房價的能力明顯不足。1998—2007年，黃石市商品住宅均價比增長了141.1%，而同期城鎮居民可支配收入增長了122.6%，房價增長幅度累計高于居民可支配收入增長幅度18.5個百分點。按房屋總價與家庭總收入比合理比值區間的上限6倍計算，2007年黃石市城區只有60%的居民有能力負擔90平方米的商品房。五是保障性住房建設明顯不足。我省住房保障工作也存在地方配套廉租住房資金投入不足、保障覆蓋面狹窄、廉租住房房源籌集難、經濟適用住房規模不大、住房保障機構不健全等突出問題。

    黃石是一個老工業城市，住房困難的群體大。多年來，市委、市政府堅持把房地產業和保障性住房建設作為全市經濟社會發展的“大事”和老百姓切身利益的“實事”來抓，特別是面對金融危機的沖擊，我市積極應對，化“危”為“機”，房地產業保持了良好的發展態勢。房地產市場總體良好，沒有出現大的波動，特別是房屋價格依然相對平穩。開工各類保障性住房35萬平方米，竣工23萬平方米。保障性住房供應量的增加，客觀上起到了平抑房價、改善市場供求關系的作用。

    房地產業是拉動經濟增長的火車頭。由于其工程價值量大、生產周期長、關聯產業多的特點，房地產業可以帶動冶金、建材、家電、金融、物流等50多個行業的發展，拉動地方經濟發展的作用巨大。忽視房地產業和保障性住房建設，就會對整個經濟和社會發展帶來極大的損害。最近，國務院出臺了一系列支持房地產業健康穩定發展的“救市”舉措：
    一是實行適度寬松的貨幣政策，下調人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率；
    二是加大基礎設施投入，將投入4萬億元用于基礎設施建設，拉動內需；
    三是降低購房成本，刺激住房消費。降低首次購房最低首付款比例(由30%下調至20%)、暫免征收印花稅(原比例0.05%)、免征土地增值稅、下調個人住房公積金貸款利率（0.27%）、首次購買90平米以下住房契稅統一下調到1%(原稅率3%至5％)；
    四是加大住房保障資金投入。未來兩年，國家將對保障性安居工程投入2800億元，占總投資額的7％。國家住房和城鄉建設部提出今后3年投入9000億元，以基本解決全國1000萬戶低收入家庭的住房困難。我們要抓住這一難得的機遇，完善支持房地產業發展、推進保障性住房建設的措施，充分發揮房地產業和障性住房對促進湖北經濟又好又快發展的推動作用和支撐作用。為此，我們建議：

    一是堅持規范與整治并舉的思路，切實提高房地產開發企業整體水平。湖北房地產業面臨的最主要問題還是發展不足、思路不寬、塊頭不大、缺少精品。要把握房地產行業進入調整期的有利時機，緊密結合各地招商引資工作，以優惠的政策、優良的環境，著力引進高水平的房地產開發企業，提升房地產開發水平。要按照優勝劣汰的市場法則，發展壯大優勢企業。重點加強對優勢企業、龍頭企業的扶持，并在稅收、用地等方面進行政策傾斜，提高企業市場競爭力和抗風險能力，同時，持續開展房地產行業整頓活動，加強企業資質管理，堅決將實力弱、信譽差、問題多、群眾反映強烈的開發企業淘汰出房地產開發市場。

    二是加強引導和扶持，鼓勵房地產開發企業拓展新領域。要通過優先供應建設土地、減免建設規費等形式，引導、鼓勵和支持優秀開發企業積極參與小城鎮建設、新農村建設和城中村改造，既利用其先進的開發理念、管理模式，加快推進城鎮化進程，提高城鎮、鄉村開發管理水平，又有效實現開發產業的轉移。要鼓勵各地市根據自身實際情況，制定優惠政策，實現房地產業的多元化發展，大力發展工業地產、旅游地產、多元復合地產，實現整體開發、綜合開發、連片開發，調整開發產業結構，豐富房地產開發業態。要簡化審批流程、落實優惠政策、加快資金結算，引導開發企業參與廉租住房、經濟適用住房和經濟租賃型住房的開發建設。對于參與小城鎮建設、新農村建設、舊城改造和保障性住房項目建設的企業，可以采取雙重減免規費的形式予以支持。

    三是完善消費政策，穩定市場信心，促進住房消費。要建立涵蓋全省的房地產業預警預報系統，定期發布市場供求信息、價格趨勢，確保市民對房地產業市場有相對準確的預期和判斷。要結合城市化進程和戶籍制度改革，對農村進城購房家庭和外來購房者，辦理當地城鎮戶口，并在子女上學、就業保障、醫療服務等方面享受城鎮居民同等待遇。要加強政策宣傳，引導市民形成理性的住房消費觀念，鼓勵確有需求的市民即時消費，把投資轉換為實物財富，避免住房需求大起大落。

    四是加快保障性住房建設，完善住房保障體系。強化行業管理部門作用，督促各地落實住房保障專門機構，確保人員與經費。在土地供應偏緊、土地增值收益投入廉租住房減少的情況下，積極爭取中央轉移支付資金，確保10%的土地增值收益、住房公積金增值資金扣除相關費用后全部用于住房保障工作，對于資金缺口，實行地方財政預算保底。完善廉租住房制度，明確商品房項目必須按照不少于5％的比例配建廉租住房，充分利用企業自有土地，大力發展政府與企業合資合作建房，加大市場購買力度，多渠道籌集廉租住房房源。控制企業集資建房和經濟適用住房建設規模。通過廉租住房、國有公房、住房公積金等機構投融資平臺，籌借保障性建設資金，按照政府主導、市場運作的模式，加快建設經濟適用住房、租賃型經濟適用住房。擴大住房保障覆蓋面，推進住房保障工作向城鎮延伸，積極發展農民工公寓等多渠道住房保障形式。

    五是打破地區壁壘，建立全省聯動機制。建立全省統一的房地產開發資質認證體系。除按規定需報國家住房與城鄉建設部審批的一級資質企業外，凡在湖北省內取得房地產開發企業資質、進行異地開發的企業，一律開通“綠色通道”，只進行備案，不再重新報批。建立全省統一的廉租住房租賃補貼支付系統。對于省內城市確定的廉租住房租賃補貼發放對象，異地投親靠友的，可在省內通兌通取補貼資金。