劉 景 旺
當前和今后一個時期，健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，加強經濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入家庭住房困難，是各級政府的重點工作之一。到2010年，湖北省要基本實現人均住房建筑面積10平方米以下城鎮低收入家庭“應保盡?！保拘纬杀Ｕ闲宰》康耐暾w系。要達到這一目標，還需要作出很大的努力。
一、我省保障性住房建設中存在的問題
1、保障性住房管理制度存在缺陷。首先是審查制度不嚴，在有的經濟適用住房小區出現了一些高收入人群，開著私家車住經濟適用房的人屢見不鮮；還有人將經濟適用房買下然后抬價轉賣，已售經濟適用房出現“高租售率”。其次是享受廉租住房保障的家庭退出制度不夠完善，容易產生福利固化的問題。
2、住房保障管理機構不夠健全。我省廉租房和經濟適用房分屬于不同機構管理，或者由某一機構代理，工作帶有臨時特點，明顯滯后于實際工作需求和市場需要。例如我省廉租房建設較完善的武漢市，擁有858萬人口，最低收入人口36萬，市級住房保障機構僅有十余人，遠遠不能滿足這項工作的需要，同時也沒有專業的租賃公司。
3、廉租房中實物租所占面比較窄。我省廉租房制度是以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔，實物配租只針對殘疾、烈屬、孤寡老人等群體，面比較窄。租金補貼、租金減免的方式雖然短時間內解決了低收入家庭租房問題，但其住房條件和住房面積提速緩慢，不能從根本上解決低收入家庭的住房問題。部分地區對廉租住房建設重視不夠，沒有建立穩定的廉租住房資金來源渠道，部分城市財政預算安排資金不足，廉租住房制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障。
4、保障性住房房源少，社會“夾心層”購房難。根據我省規定，2010年以前，人均住房8平方米以下的城鎮最低收入家庭才有資格入住廉租房。而同時，我省經濟適用房與商品房的建設總量相比，所占比例嚴重偏低，僅2008年1-8月，全省經濟適用房開工面積不到商品房的10%，造成“夾心層”（即既不符合廉租房供應條件、又無力購買普通商品房的家庭和新生代）既不能享受廉租房，又買不到經濟適用房。
5、租賃市場不夠規范。各地住房租賃市場到底有多大、有哪些住宅出租，當地房管部門并不完全清楚；一些中介公司亂吃差價，哄抬租金；加上出租房屋容易給一些犯罪活動提供場所，感覺不安全，一些人不敢租；由于稅負較重，住房租賃市場普遍處于逃稅狀態，很難監管；一些人干脆不出租，住宅空置率高，資源浪費嚴重。目前租賃市場的缺失和住房市場化傾向過度逼著所有人都必須去買房。
二、進一步完善我省保障性住房建設的建議
1.做好住房保障事業發展規劃，爭取中央財政支持，積極實施配套項目。住房保障制度，作為一項重要的社會制度，需要有效的法律和政策支持。在目前情況下，首先是做好今后三年的保障性住房建設規劃，并制定分級計劃，有步驟分層次地滿足不同主體的保障需求。中央已決定加大對廉租住房建設投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準，我省要抓住政策與機遇，積極爭取中央財政的支持；同時引入廉租住房建設信托基金，鼓勵金融機構進入住房保障市場，多渠道籌集廉租住房建設資金。同時要按照國家發改委的規劃安排，切實做好湖北地方項目的配套，使中央、省級和地方的政策資金能夠很好地結合起來，發揮政府財政的支持作用，建設更多的保障性住房。
2、完善審查和退出管理機制。完善退出機制，對享受廉租房政策的家庭進行復核是建立廉租房“有進有退”動態管理制度的一項重要措施。通過定期和不定期的回訪、復核，及時掌握廉租戶的家庭收入變動情況，這些家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現變化，如子女成人后單獨居住或者結婚后另立門戶，享受的保障住房或者退出或者應相應減小面積，以確保實施廉租住房政策的公平、公正和廉租房資源的循環利用。同時在制度設置中應當考察最終購買了經濟適用房的家庭是否是前期具備購房資格的人，要建立銷售后的復核機制。
3、健全工作機構并加強立法。住房保障管理涉及到保障人員資格審查、資金發放、房屋維修、退出制度落實等復雜程序，需要單獨設置部門管理。國家層面已經進行機構改革設立住房和城鄉建設部，下設機構既有住房改革和發展司，還專設了住房保障司，負責擬訂住房保障政策并指導實施，承辦廉租住房資金安排，組織編制住房保障發展規劃和年度計劃并監督實施等。建議我省相應地將建設廳更名為住房和城鄉建設廳，機構設置中對應國家層面設立住房改革和發展處、住房保障處并承擔相應職能。各地也應該健全相應的機構，并根據實際工作量配備人員。另外，還應當引導成立非盈利性的運營機構進行廉租房的開發、建設、收購、租賃、經營。在條件成熟的情況下，進行地方立法，通過地方法規規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、資金來源、管理機構的設立以及法律責任等，為強制執行提供直接的法律依據。
4、多渠道多方式擴大保障性住房房源。實物配租的房源要依托現有直管公房、機關事業單位存量公房、政府收購的住房、社會捐贈的住房等多種形式籌集，制定對提供廉租房源的社會機構或單位的鼓勵政策，對單位住房用于廉租房的，享受出租的稅收優惠或給適當補貼。鼓勵開發商將空置樓盤中的多居室改為一居室和兩居室的小單元，作為經濟適用房出售或者廉租房的房源，對提供房源的開發商，政府可以減免稅或者退還出讓金和相關行政收費。在“1+8”武漢城市圈產業區規劃建設限價住宅區，定向銷售或租賃給產業工人，把限價商品房面向拆遷戶的政策運用到新興產業園區（高新區）吸引的技術人才，并制定政策，通過資格認定，限制在產業區內流轉，既解決當前住房問題，也為長遠發展提供條件。
5、培育并規范房屋租賃市場。培育租賃市場。私宅租賃市場的存在意義重大，符合“十七大”提出的讓百姓增加財產性收入的精神，可以大大減輕政府住房保障的壓力，而且市場運行也是最有效率的。對私人出租住宅實行減免稅。在減免稅基礎上，要求業主對出租房屋進行登記，將租賃合同備案，政府主管部門建立供大家免費查閱的信息平臺，為房屋租賃關系的建立提供幫助；完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、少兒就近上學等問題，解除居民租房的后顧之憂。對那些既買不起經濟適用房，又不能享受廉租房政策的家庭，可以租賃經濟適用房，即住房困難家庭在入住前，只需買下經濟適用房的部分產權，剩余部分以租賃方式占用。等這些家庭經濟條件好轉后，再買下剩余產權。培育并規范房屋租賃市場還有利于人們改變居住理念，從根本上促進房地產市場的健康發展。（作者系長江水利委員會長江勘測規劃設計研究院教授級高級工程師）
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