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關(guān)于加強(qiáng)城市小區(qū)物業(yè)管理的建議

2017-03-29 15:51:06  

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    多年來，各地相繼出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)保安發(fā)生矛盾沖突事件，也經(jīng)常有人在網(wǎng)上吐槽小區(qū)衛(wèi)生臟亂差、道路堵、行車難、電梯常壞、房屋漏水、安全沒有保障等一系列物業(yè)問題。物業(yè)公司同樣有苦難言，認(rèn)為業(yè)主不理解不配合，物業(yè)費(fèi)收繳難、資金匱乏、人員不足、經(jīng)營虧損等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾不斷加劇，形成惡性循環(huán)，造成群眾反映強(qiáng)烈，社會(huì)不穩(wěn)定因素突出。

 

    城市小區(qū)物業(yè)管理主要存在以下問題：

 

    （一）物業(yè)公司服務(wù)不到位，引發(fā)矛盾。部分物業(yè)公司過度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)。如人員配置不足，導(dǎo)致小區(qū)失竊，電梯、通訊設(shè)施、污水管道、衛(wèi)生設(shè)施、房屋漏水等故障得不到及時(shí)維修或多次維修帶來不便，以及亂停車造成行車難、停車難等問題，造成業(yè)主不滿意。

 

    （二）物業(yè)公司受制于房地產(chǎn)開發(fā)商。部分物業(yè)公司是從房地產(chǎn)開發(fā)商派生出來的，由于其“血緣”關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在施工階段遺留下來的項(xiàng)目問題不敢進(jìn)行監(jiān)督，致使問題在業(yè)主入住后頻頻暴露，引發(fā)業(yè)主不滿。如房屋面積縮水、原買房時(shí)承諾項(xiàng)目沒有到位或發(fā)生改變等問題，小區(qū)業(yè)主因難以找到房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉故而直接歸咎于物業(yè)公司。

 

    （三）小區(qū)的自治功能沒有充分發(fā)揮。業(yè)主和業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司、社區(qū)居委會(huì)三者的關(guān)系沒有理順，缺少相互溝通和尊重，沒有形成小區(qū)協(xié)同治理合力。一旦問題發(fā)生，沒有換位思考，各執(zhí)己見，容易造成矛盾激化，業(yè)主以物業(yè)管理存在問題為由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以業(yè)主拖欠、不交物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)管理人員降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而更加陷入了惡性循環(huán)。

 

    （四）物業(yè)維修基金申請(qǐng)難。業(yè)主購買房屋時(shí)，按成交價(jià)格的5%繳納物業(yè)專項(xiàng)維修基金，用于房屋共用部位設(shè)施的維修、更換，如房屋漏水、承重墻開裂、電梯維修、更新監(jiān)控設(shè)備等均屬于維修基金使用范圍，但申請(qǐng)這筆資金手續(xù)繁瑣，有的甚至一拖就是1-2年。

 

    （五）個(gè)人利益影響小區(qū)整體利益。部分業(yè)主受個(gè)人利益驅(qū)使，出現(xiàn)違法裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、違法改變物業(yè)用途、毀壞小區(qū)綠化環(huán)境、侵害公共利益等行為，造成了大多數(shù)業(yè)主不滿意，但物業(yè)公司無執(zhí)法權(quán)力，只能向有關(guān)職能部門反映，在問題沒有得到及時(shí)解決的情況下，業(yè)主容易歸咎于物業(yè)公司管理不力。

 

    上述問題產(chǎn)生的主要原因是：小區(qū)內(nèi)各主體的法律地位不明晰。小區(qū)是群眾性的自治組織，小區(qū)的業(yè)主大會(huì)和由其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的管理主體，它有權(quán)決定本小區(qū)內(nèi)一切重大事項(xiàng)，包括聘用物業(yè)管理，而小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)該是有償為小區(qū)所有業(yè)主提供物業(yè)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，而不是小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，它與小區(qū)的所有業(yè)主是完全按照合約辦事的平等主體。物業(yè)管理應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)按照一定的程序選聘產(chǎn)生，而目前許多城市小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)大多是由開發(fā)商聘請(qǐng)而來。這些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)只是小區(qū)交付使用前期的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，卻一直代替著業(yè)主委員會(huì)行使著業(yè)主大會(huì)的權(quán)力，這就直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障，業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾激化。

 

    為此，建議：

 

    1、實(shí)行小區(qū)分工協(xié)作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚與水的關(guān)系”。業(yè)主不但要主動(dòng)參與小區(qū)管理建設(shè)，還要支持業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，形成合力，共同提高管理水平。

 

    2、加強(qiáng)職能部門行政指導(dǎo)。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要幫助小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，完善業(yè)主公約、財(cái)務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對(duì)于沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，政府住建部門以及街道辦事處、居委會(huì)要指導(dǎo)小區(qū)加快成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權(quán)，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時(shí)，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

 

    3、物業(yè)管理引入競爭機(jī)制。通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)的公開監(jiān)督，實(shí)行人性化管理，逐步樹立物業(yè)公司的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。

 

    4、建立規(guī)范的物業(yè)收費(fèi)管理制度。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費(fèi)率偏低、入不敷出的實(shí)際，提倡按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要制定一個(gè)完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司等代表共同評(píng)議當(dāng)年工作成績，根據(jù)合同服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)劣給予獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

 

    5、規(guī)范維修基金的申請(qǐng)手續(xù)。維修基金是全體業(yè)主的錢，由住建部門代管，若小區(qū)需要公共維修，應(yīng)由物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)同意。業(yè)委會(huì)在小區(qū)發(fā)出公告，經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意后，方可使用維修基金。

 

    6、加大部門執(zhí)法力度。建設(shè)規(guī)劃、城管、工商等有關(guān)職能部門要大力支持小區(qū)建設(shè)，加大執(zhí)法力度，對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時(shí)介入，依法予以處理。

 

    （荊門市政協(xié)委員  王忠標(biāo)  供稿）