多年來，各地相繼出現小區業主與物業保安發生矛盾沖突事件，也經常有人在網上吐槽小區衛生臟亂差、道路堵、行車難、電梯常壞、房屋漏水、安全沒有保障等一系列物業問題。物業公司同樣有苦難言，認為業主不理解不配合，物業費收繳難、資金匱乏、人員不足、經營虧損等等。業主與物業公司之間矛盾不斷加劇，形成惡性循環，造成群眾反映強烈，社會不穩定因素突出。
城市小區物業管理主要存在以下問題：
（一）物業公司服務不到位，引發矛盾。部分物業公司過度追求利益，不按協議規定提供相應服務。如人員配置不足，導致小區失竊，電梯、通訊設施、污水管道、衛生設施、房屋漏水等故障得不到及時維修或多次維修帶來不便，以及亂停車造成行車難、停車難等問題，造成業主不滿意。
（二）物業公司受制于房地產開發商。部分物業公司是從房地產開發商派生出來的，由于其“血緣”關系，對房地產開發商在施工階段遺留下來的項目問題不敢進行監督，致使問題在業主入住后頻頻暴露，引發業主不滿。如房屋面積縮水、原買房時承諾項目沒有到位或發生改變等問題，小區業主因難以找到房地產開發商進行交涉故而直接歸咎于物業公司。
（三）小區的自治功能沒有充分發揮。業主和業委會與物業公司、社區居委會三者的關系沒有理順，缺少相互溝通和尊重，沒有形成小區協同治理合力。一旦問題發生，沒有換位思考，各執己見，容易造成矛盾激化，業主以物業管理存在問題為由拒繳物業費，物業公司以業主拖欠、不交物業費為由減少物業管理人員降低服務標準，從而更加陷入了惡性循環。
（四）物業維修基金申請難。業主購買房屋時，按成交價格的5%繳納物業專項維修基金，用于房屋共用部位設施的維修、更換，如房屋漏水、承重墻開裂、電梯維修、更新監控設備等均屬于維修基金使用范圍，但申請這筆資金手續繁瑣，有的甚至一拖就是1-2年。
（五）個人利益影響小區整體利益。部分業主受個人利益驅使，出現違法裝修、破壞房屋結構、違法改變物業用途、毀壞小區綠化環境、侵害公共利益等行為，造成了大多數業主不滿意，但物業公司無執法權力，只能向有關職能部門反映，在問題沒有得到及時解決的情況下，業主容易歸咎于物業公司管理不力。
上述問題產生的主要原因是：小區內各主體的法律地位不明晰。小區是群眾性的自治組織，小區的業主大會和由其選舉產生的業主委員會是小區的管理主體，它有權決定本小區內一切重大事項，包括聘用物業管理，而小區的物業管理應該是有償為小區所有業主提供物業管理的服務機構，而不是小區的管理機構，它與小區的所有業主是完全按照合約辦事的平等主體。物業管理應該由業主大會授權業主委員會按照一定的程序選聘產生，而目前許多城市小區的物業管理機構大多是由開發商聘請而來。這些物業管理機構只是小區交付使用前期的臨時性機構，卻一直代替著業主委員會行使著業主大會的權力，這就直接導致業主的合法權益無法得到保障，業主與物業管理之間的矛盾激化。
為此，建議：
1、實行小區分工協作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業主充分認識到物業公司既不是凌駕于業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協作是“魚與水的關系”。業主不但要主動參與小區管理建設，還要支持業委會與物業公司建立起互相支持、互相配合的分工協作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。
2、加強職能部門行政指導。街道辦事處、社區居委會要幫助小區加強業主委員會組織建設，完善業主公約、財務管理以及物業服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區。對于沒有成立業主委員會的小區，政府住建部門以及街道辦事處、居委會要指導小區加快成立業主委員會，由業委會代表全體業主行使小區管理職權，發生物業管理方面的糾紛時，由業委會進行協調。
3、物業管理引入競爭機制。通過公開招標方式選聘物業公司，規范物業公司的管理行為，接受業主和業委會的公開監督，實行人性化管理，逐步樹立物業公司的責任意識、服務意識、質量意識。
4、建立規范的物業收費管理制度。根據部分小區存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質論價、優質優價、質價相符的收費標準，對拒繳物業費的業主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業主代表大會、居委會、物業公司等代表共同評議當年工作成績，根據合同服務項目的優劣給予獎勵和處罰。
5、規范維修基金的申請手續。維修基金是全體業主的錢，由住建部門代管，若小區需要公共維修，應由物業公司向業委會申請同意。業委會在小區發出公告，經全體業主三分之二以上同意后，方可使用維修基金。
6、加大部門執法力度。建設規劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區建設，加大執法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業用途或破壞環境，侵害業主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處理。
（荊門市政協委員 王忠標 供稿）
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