隨著新型城鎮化加快推進，中小城市房地產市場也發展迅猛，新興住宅小區如雨后春筍拔地而起。小區物業管理是加強城市管理、改善人居環境的現實需要。一些區縣新城區城鎮物業管理相對中心城區嚴重滯后，一些小區盡管成立了物業管理行業協會，但各項管理工作仍處于起步階段，各種糾紛、矛盾、碰撞偶有發生，甚至出現小區業主和物管互毆現象。加強中小城市新興住宅小區管理刻不容緩。
一、區縣新城區城鎮新興住宅小區物業管理存在的主要問題
一是管理人員素質不高。目前，許多區縣新城區小區物業由開發商成立的子公司進行管理，有的無資質，聘用人員大多數是返鄉農民工和本區域“4050”人員。由于缺乏系統的培訓，處理問題方式方法簡單，有時造成業主與物管之間的對立。
二是內部管理不規范。按規定，凡有物業公司的小區都應成立業主委員會，而多數區縣新城區級新興住宅小區都沒有成立。由于物業公司缺乏與業主良好的溝通機制，許多小區是物業公司“一言堂”，社區也不愿意過多的介入其內部管理，導致本應是主人的業主反而退居弱勢地位。
三是知情監督權無法保障。大都數物業管理公司都違反了物業管理相關規定，對物業服務收費及開支情況，沒有向業主大會或者全體業主公布物業服務資金收支運行情況，沒有接受業主和業主委員會的監督，侵犯了業主的知情權和監管權。
四是物業管理費難征收。部分居民繳納物業管理費的意識較差，認為物業公司服務不到位，拒交或拖欠物業管理費，管理費收繳不起來，物業公司只能降低標準，從而形成“收不到，管不好；管不好，又收不到”的惡性循環，造成物業管理低水平運行。
五是部門跟蹤監管不到位。相關職能部門對物業管理的指導和監管不到位，有的小區擅自改變規劃，改變公共用地用途；有的小區隨意占用道路，劃出停車位出租牟利，增加小區道路安全隱患；有的小區門衛、保安等形同虛設，入室盜竊事件時有發生，嚴重影響了小區居民的生活質量。
二、加強和改進區縣新城區新興住宅小區物業管理的幾點建議
（一）將新興住宅小區管理納入社區建設體系。應將新興小區納入社區居委會管理范圍，發揮居委會在溝通業委會與物管企業的橋梁作用。開發商一般按規定預留了社區用房，但有的小區已將預留地用作車庫出售。因此，建立新興小區社區宜早不宜遲。
（二）加強對物業管理企業的監管。加強對物管企業資質的審核和把關，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，必須吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的物業管理秩序。通過物業管理市場化運作，尊重業主主權，淘汰服務差、管理水平低的物管公司。由相關部門及社區居委會組成綜合協調管理機構，加強對物業管理的指導和監管，對物管企業出售、改變公用設施用途的行為，應采取有力措施予以糾正。加強企業之間的競爭和互動，扶持規模大、信譽高的物業公司做大做強。
（三）增強小區居民的“主人翁”意識。部分農村居民從“兩間三層半”走上高樓，少數業主公共環境意識不強，習慣站在高樓垃圾一扔了之，小區花草隨手亂摘、隨腳亂踩，占用樓道等公共區域，車輛亂停亂放……這些都需要政府、社區和物管一起加強宣傳督導。應督導各小區組建業主委員會，定期舉行業主委員會座談會，引導業主既積極維權，又自覺遵守物業公約，形成共建和諧安居小區的良好氛圍。
（四）規范物業收費及開支行為。規范物業公司財務行為，加強自律，增加資金使用的透明度，對收支情況進行公開，讓業主明明白白消費；建立小區宣傳欄、公示欄等，對小區停車費、廣告費等收入項目公開招標、公開收支情況；加強物管企業內部管理，提高服務質量，做到“質價相符”。
（五）健全完善新興小區管理機制。一是要建立物業公司與業委會的對話機制，充分發揮業主大會及業主委員會在物業管理中的維權、監督和協調作用；二是把社區活動作為物業管理的一項量化指標考核，同時開展形式多樣的小區活動，促進業主與業主之間、業主與物管之間的溝通；三是通過建立物業管理行業協會，制定行約行規，加強行業自律，并將行業經營中的問題和企業的合理訴求及時反饋給政府部門；四是相關部門要做好協調指導工作，為業委會的組建及運作提供服務和幫助，及時將政府部門有關物業管理的政策和信息傳遞到企業，促進物業管理市場的良性發展。
（武漢市新洲區政協委員 邱新麗 供稿）
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