鄔劍剛 委員
“城中村”是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現象。改革開放以來，我國大部分城市的經濟快速發展，城市建設進入郊區不斷蔓延、郊區農村進入快速城市化的發展階段。城市向郊區拓展形成的城市建設景觀和郊區農村不斷城市化形成的農村建設景觀，在地域上連接在一起，出現了城鄉二元的城市建設景觀，也即是“都市里的村莊”。
“城中村”是城市的一塊夾縫地，雖在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落，這種獨特的地位和現象，造成了系列問題。這些隱匿于摩天高樓背后低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展。隨著中部崛起戰略的深入實施、武漢城市圈建設的不斷推進，以及武漢市城鄉一體化進程的加快，必須進一步加大力度，加快武漢市城中村改造建設的進程。
一、近年來武漢市城中村改造情況
武漢市作為華中地區政治、經濟、文化、金融中心，經過數十年城市建設用地的圍裹，全市形成了162個城中村，其中包括147個行政村和15個農林單位，總人口35.66萬人，其中農業人口17.1萬人，土地總面積為21381.82公頃。
武漢市政府對城中村改造工作高度重視，2003年成立了城中村綜合改造工作領導小組，對全市城中村進行調研，借鑒廣州、珠海、杭州等地的經驗，針對城中村改造難點——土地房產處置、“村改居”人員就業和社會保障、改造資金籌措、符合城市規劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發布《關于落實市委市人民政府積極推進“城中村”綜合改造工作意見的通知》（武政辦\[2004\]173號）。在征求有關方面意見的基礎下，確定二環線以內52個村為近期改造的重點，并在重點村中選取16個村作為試點村。經過幾年的努力，武漢市已經有一部分城中村陸續得到改造，區域城市面貌煥然一新，為促進全市經濟社會發展做出了貢獻。
二、武漢市城中村存在的主要問題
當前，雖然武漢市城中村改造取得了較大的成績，但離加快武漢城市圈建設的要求、離現代化城市建設的要求以及人民群眾的愿望，尚有較大差距，個別城中村問題成為困擾城市區域健康發展的“短腿”，主要體現在：
1、缺乏整體規劃，建筑混亂。由于歷史原因，城中村在發展中缺乏統一的規劃，建筑布局混亂，特別是已經處于城市中心的城中村，少數村民為了出租牟利，村內建筑密度極高；許多城中村的建筑環境是“室內現代化，室外臟亂差”，嚴重影響市容市貌，并給城市管理帶來一系列問題。
2、違法用地、違法建設嚴重。對尚有剩余土地的城中村，村委會越權批地批建，擅自將保留耕地出租搞商業以及農民自行違法搭建現象普遍。對于宅基地的審批更是混亂。由于出租屋的利益刺激，這幾年房屋的建設混亂局面加劇，已經從原來的平房演變三四層、五六層的樓房，拆遷改造難度非常大。
3、缺乏完善發達的道路系統，影響城市交通。在長期的發展中，城中村完全是按照農村的布局發展的，對外道路交通不暢，一些數千人的城中村，往往只有一、兩處寬度僅5—7米的對外聯系道路；城中村內部道路則幾乎沒有，多以房屋間距充作步行道路。一些村鎮在批準宅基地時，建筑間距極小，一般只有2—3米，最寬不過5—6米。
4、防災救護能力差。一方面，城中村的防洪澇災害能力下降。城中村過去以農田果林為主的透水下墊面，逐漸成為不透水的下墊面，使區域降雨徑流系數聚然增大；原有水塘、河涌、灌渠在開發過程中被盲目填平縮窄，加之城中村豎向標高一般達不到城市防洪標準，至使暴雨時“水浸”頻繁。另一方面，城中村出租屋多，電線雜亂，且建筑布局混亂，造成諸多消防隱患，一旦發生大火，消防車、救護車無法進入，必然造成嚴重后果。
5、缺乏配套公共設施。大多數城中村是從城郊或郊區演變而來，由于近年來城市快速發展，多數城中村仍然保留著原始的布局狀態，沒有集中綠地、公共面積，中學、小學、幼托等公建配套不足，文化場所極少。
6、市政管線工程薄弱。城中村過去作為村落時就缺乏供電、電訊、煤氣、給排水等市政設施，在演變為城中村后，市政管線往往只作了簡單的配套，而且由于管廊空間的限制，各種市政置線建設極不規范，隨意拉線鋪管，留下不少隱患。有的村多年沒有地下排水管線，一下雨就水流成河。
7、人口構成復雜，治安隱患多。城中村內既有農村人口，也有城市居民與外來人口。由于缺乏土地和穩定的職業，不少原始居民處于失業狀態，成為社會不安定因素。由于租房便宜，外來人口、流動人口也多集中在城中村；發廊、小餐館、藥鋪、無牌醫療門診、洗腳屋等充滿了城中村的主要街道。一些城中村頻繁發生治安案件和刑事案件。
三、關于加快推進武漢市城中村改造建設的建議
1、土地政策方面，應按照中央經濟工作會議“擴內需、保增長”的戰略部署，圍繞關于促進房地產業健康發展的總體要求，結合武漢市的實際情況，制訂優惠政策，適度降低土地價格，特別是城市基礎地價和契稅，以及相關配套費用；借鑒南京市的做法，允許企業緩交土地款及相關費用，引導更多房地產企業參與到城中村改造建設中來。
2、拆遷政策方面，拆遷問題涉及到群眾的切身利益和社會穩定、和諧，過去由企業負責拆遷的辦法，在實際操作中，往往由于方法不當、補償標準不一等原因，引發社會矛盾，甚至造成群體事件，影響社會穩定，影響項目改造進度。建議明確由市政府領導牽頭，組成專班，針對不同城中村拆遷工作難度，或由政府負責拆遷，或由政府支持配合企業開展拆遷工作，既切實維護被拆遷群眾的利益，也充分考慮房地產企業的利益。
3、規劃政策方面，總體建設規模大以及還建和開發捆綁是城中村改造的特點，其中的還建建筑體量往往很大，建議在規劃上適度提高綜合建筑容積率，從而提高城市土地的利用效率。
4、財政政策方面，按照中央經濟工作會議的部署，在有關稅費政策改革中，針對城中村改造工作的特殊性，適度降低城中村改造項目的土地增值稅、營業稅、所得稅，并減免其他相關建設稅費，更好地發揮稅收杠桿的調節作用。
5、信貸政策方面，充分利用國家實行適度放寬信貸政策的機遇，加大對參與城中村改造房地產企業的信貸扶持力度，給予優惠的信貸支持，降低開發貸款放款門檻，降低開發貸款的利率。
6、市場政策方面，圍繞擴大內需，促進商品房銷售的目標，在國家已經出臺住房交易激勵政策的基礎上，結合武漢市作為特大中心城市的實際，適度降低一手房的首付額度和貸款利率，降低二手房的交易稅費，提高公積金貸款的上限和降低利率，恢復市場信心，更加有力地激活武漢市房地產市場，加快城中村改造進程。
7、輿論引導方面，加大對城中村改造重要性的宣傳力度，讓社會各界更多地關注和支持城中村改造。充分發揮輿論的引導作用，既要宣傳政策和方針，也要引導群眾支持城中村改造工作，為城中村改造營造良好的輿論環境。對個別“釘子戶”少渲染、少炒作，多作正面引導，客觀報道事實，既維護群眾利益，也充分考慮企業的正當權益，保護企業參與城中村改造的積極性。
發言人單位及職務(職稱)：湖北省工商聯副主席、湖北奧山置業有限公司董事長
版權所有：中國人民政治協商會議湖北省委員會 備案號 鄂ICP備14008297號
鄂公網安備 42010602001229號 地址：湖北省武漢市武昌區洪山路85號 郵政編碼：430071
