潘世炳 委員
一、理清武漢城市圈發展思路
2007年12月14日，經國務院同意，國家發改委批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區。武漢城市圈要抓住這次難得的發展機遇，需要聚焦四類問題、強調三個階段、規避四個誤區。
聚焦四類問題：一是以本次綜合配套改革為契機，解決原有難題。如優化政府職能；政企（事）分開；提高行政機關工作效率；改善投資環境；完善社會保障體系等；二是解決產業布局、基礎設施建設等城市圈建設中的具體問題。鼓勵資源節約型和環境友好型企業的發展等；三是在部分重點領域和關鍵環節找準突破口，大膽突破創新。比如在土地使用制度和管理體制、稅收改革、金融改革等方面；四是在關系湖北發展的關鍵環節，向中央爭取政策、項目等。比如建立中部金融中心、設立期貨交易所、解決武漢航空港“落地簽證”等問題。
強調三個階段：即分層次、分階段實施“兩型社會”建設。城市圈的發展過程可分為雛形期、成長期和成熟期。在雛形期，要通過一定的行政手段，培育基礎要素，縮小區域之間以及區域內部差距；在成長期，要以市場為導向，打破各種壁壘，構筑城市圈內的產業集群和一體化市場，推進生產要素和產品等在區域內的高效流動；在成熟期，要優化調整城鄉規劃和土地利用總體規劃，實現高效空間組織。目前武漢城市圈還處于雛形期向成長期過度階段，要結合特點，采取合適措施。
規避四個誤區：一是違背區域經濟發展的一般規律，缺乏科學的統籌規劃，重視表面“政績工程”，輕視內在效益與效率。盲動投入超過承載能力的財力物力，最終形成極大浪費；二是武漢城市圈“內部廝殺”，城市之間盲目攀比，相互爭奪項目、資金、技術，忽視吸引來自省外和境外的投資，不能把投資最有效地配置到最適當的地方；三是重硬件輕軟件，重經濟輕社會文化等。忽視服務等方面建設，忽視市民文化和城市人文精神建設；四是重視政府的決定性作用，忽視其他社會經濟組織的作用。城市群建設要通過行業組織、經濟組織來形成真正的效益和效率。
二、推進房地產市場和諧一體化
（一）盡快編制完善武漢城市圈總體規劃和土地利用總體規劃，將武漢城市圈建設納入法定規劃體系進行管理
武漢城市圈總體規劃已經湖北省政府原則通過，希望盡快按法定程序報湖北省人大常委會審議通過。武漢城市圈土地利用總體規劃還沒有開始編制。據悉，新一輪湖北省土地利用總體規劃(2006年-2020年)正在修編，希望在修編過程中，充分協調9個城市意見，編制武漢城市圈土地利用總體規劃。做好土地利用總體規劃與城市圈總體規劃的銜接，力求在規劃的期限、規模、區域范圍、發展方向、功能指標等方面取得一致。制定相應的協調機制以協調城市之間產業布局，大幅度增加武漢城市圈未來15的規劃用地，預留足夠的發展空間。
（二）嘗試土地改革，增加土地供應總量
2006年4月，國務院批準天津濱海新區進行綜合配套改革試點，同意給予天津濱海新區土地變性進行土地流轉等五項扶持政策。天津濱海新區將有300多平方公里的農業用地轉為建設用地。據悉，國土資源部已經原則批準了濱海新區的土地改革方案。
武漢城市圈要大規模發展，必須嘗試土地改革，通過多個途徑增加土地供應總量。
1、爭取擴大“土地增減掛鉤”試點范圍，把9個城市全部納入試點。“土地增減掛鉤”就是依據土地利用規劃，對廢棄、閑置和低效利用的農村建設用地，通過整理復墾，增加有效耕地面積，等量置換為建設用地指標的土地利用活動。對全省大量存在的“空心村”實施遷村騰地和開發整理各類廢棄地，可騰出大量的建設用地。既能解決用地指標不足的問題，又能節省耕地占補的費用，還能促進加快新農村建設，實現集約節約用地。2005年來，經國土資源部批準，湖北省有武漢、孝感、宜昌、荊州四個城市開展試點工作，實施掛鉤項目16個，掛鉤周轉指標563公頃。要爭取通過國土資源部的支持，將武漢城市圈中9個城市全部納入試點范圍。
2、實行耕地異地占補平衡。要探討通過政府、公眾監督和評估機制的建立,建立耕地異地占補平衡機制。“耕地異地占補平衡”有利于武漢城市圈在規劃建設用地時，如果需要占用耕地，可以在其他城市進行復墾平衡。要盡快與武漢城市圈有關地方協商，開展耕地異地占補平衡工作，充分發揮武漢城市圈外圍耕地后備資源豐富的優勢，實現資源的優勢互補，進一步保障武漢城市圈建設用地。
3、推進集體建設用地流轉，拓寬土地供應空間。在嚴格保護耕地的前提下，允許集體建設用地特別是城鄉結合部的集體建設用地，以出讓、轉讓、出租、轉租、入股等形式進行流轉，有利于實現農村土地資源的合理配置，有利于新農村建設，有利于拓寬土地供應空間，減輕耕地占用壓力。2007年7月和8月，成都市已先后出臺相關文件，對優化土地資源配置、促進集體建設用地使用權流轉管理、增加建設用地面積取得明顯效果。
4、劃分武漢城市圈協作功能區，爭取功能區土地集中“變性”。在編制武漢城市圈總體規劃和土地利用總體規劃的基礎上，在武漢周邊的各個不同區位，分別建立不同類型的功能區，科學確定各分區和地塊用途，提出控制指標和限制條件。嘗試參照天津模式，實行土地供應計劃單列的形式，爭取部分功能區土地集中“變性”，從而更快更大規模地獲得建設用地。
（三）房地產市場和諧一體化，利于優化配置市場資源
1、嘗試土地供應整體策劃和安排。統一協調土地供應計劃和供應數量、時間、方式以及相關費用標準。不論是對于房地產開發還是工業和其他基礎設施用地，都可以考慮按照這種方式來統一協調供應土地。
2、建立統一而相互開放的房地產市場。拆除行政壁壘，相互放開房地產市場中的各個環節，包括住房公積金、咨詢、評估、代理等。可以考慮建設武漢區域性票據中心市場，城市圈內實行同城清算，各商業銀行不受地域限制發展異地貸款、發展城市圈同業拆借市場等。窗體頂端
3、房地產開發交易管理一體化。嘗試房地產開發與市場管理一體化，包括規劃、項目招商、開發建設、市場管理等一體化。可以考慮成立“武漢房地產市場聯盟”，聯盟由政府主管部門、行業協會、相關開發和中介組織組成。搞活城市圈房地產市場，防止房價過快上漲。房地產市場一體化還可以延伸到城市圈幾個城市“代管”的7個縣級城市。
4、優化政府職能，嘗試頒發房地產證書。2007年4月，武漢市國土資源局與武漢市房產管理局合并，成立了武漢市國土資源和房產管理局。這對于提高工作效率，方便百姓是有意義的。下一步要盡快考慮將土地使用證和房屋所有權證合并，頒發統一的房地產證書，并向其他條件成熟的城市推廣。
(發言人單位及職務(職稱)：湖北永業行評估咨詢有限公司總經理、省房地產業協會副會長)
版權所有：中國人民政治協商會議湖北省委員會 備案號 鄂ICP備14008297號
鄂公網安備 42010602001229號 地址：湖北省武漢市武昌區洪山路85號 郵政編碼：430071
